《西安市农村住房建设管理实施细则》政策解读

一、制定背景

2024年4月，住房城乡建设部等5部门出台《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）；2025年3月，省住建厅等5部门出台《陕西省农村住房建设管理办法（试行）》（陕建发〔2025〕29号）。为贯彻落实中省工作部署，进一步健全我市农村住房建设全过程管理制度，市住建局结合《西安市农村宅基地审批、管理、执法具体操作办法（试行）》等现行规定，牵头制定了《西安市农村住房建设管理实施细则》（以下简称《细则》）。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国建筑法》；

（三）《西安市村镇建设条例》；

（四）《西安市城乡规划条例》；

（五）《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）；

（六）《陕西省农村住房建设管理办法（试行）》（陕建发〔2025〕29号）；

（七）《关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》（陕农发〔2023〕38号）。

三、主要内容

《细则》共7章51条，明确了以下内容：

（一）适用范围及对象。本市行政区域内，农村集体经济组织成员在宅基地上自主新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本《细则》。历史文化名村、传统村落内建房，须符合保护规划要求，不得破坏传统风貌；秦岭生态保护区内建房，还须遵守秦岭生态保护相关规定。

（二）建房管理职责。村集体经济组织（或村民委员会、村民小组）负责初审、公示和日常巡查等；镇人民政府、街道办事处负责具体审批、现场放线、施工监管和竣工验收，设立统一服务窗口，实行“一站式”受理等；农业农村主管部门负责指导宅基地分配、使用、流转和违法用地查处等；资源规划主管部门负责依法办理农转用审批、规划许可和确权登记等；住房城乡建设主管部门负责编印农村住房建设通用图集、做好乡村建设工匠培训、监督检查施工质量和安全等。

（三）宅基地申请审批。符合下列条件之一，可以申请宅基地：一是符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，且现有宅基地面积低于标准的；二是因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；三是因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；四是符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；五是法律法规规定的其他情形。

有下列情形之一，宅基地申请不予批准：一是不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的；二是申请异址新建住宅但未签订退出原宅基地协议的；三是将宅基地使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的；四是不符合国土空间规划、村庄规划的；五是不符合分户申请宅基地条件的；六是原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；七是法律法规不予批准的其他情形。

（四）宅基地面积标准。严格落实“一户一宅”的规定。根据地形不同，面积标准分别为：城市郊区、平原，每户不超过133平方米；川地、塬地，每户不超过200平方米；山地、丘陵，每户不超过267平方米。

（五）农房申请审批及建设程序。

第一步：村民申请。向村集体经济组织提交书面申请、身份证和户口簿复印件、设计图纸（或通用图集编号）、宅基地使用承诺书等。异址新建的还需提交退出原宅基地协议。

第二步：村组审查公示。村集体经济组织5个工作日内召开成员大会审查，并征求用地建房相邻权利人意见；通过审查后公示不少于5个工作日，无异议后签署意见并报镇人民政府、街道办事处。

第三步：镇街联审联批。镇人民政府、街道办事处15个工作日内组织联审，通过后发放乡村建设规划许可证和《农村宅基地批准书》；未通过的不予批准并书面告知理由。

第四步：现场丈量放线。开工前向镇人民政府、街道办事处申请放线，镇街10个工作日内到现场丈量批放，确定坐落、四至、界址等，明确建设要求。未经丈量批放，不得开工。

第五步：竣工验收与办证。竣工后申请验收，镇人民政府、街道办事处5个工作日内组织验收，出具《验收意见表》，并按季度报送区县相关部门备案。验收合格后，方可交付使用，并凭申请书、身份证明、验收表等材料申请办理不动产权证书；验收不合格的，将整改意见书面告知建房村民。

（六）农房设计和施工要求。三层以下（不含三层）可以自主设计或者选用农村住房建设通用图集，也可以委托具有资质的设计单位出具设计图，并委托经培训合格的乡村建设工匠承建；三层以上（含三层）或跨度超过9米应当委托具有相应资质的单位进行设计或选用农村住房建设通用图集，并由具有相应施工资质等级证书的施工单位承建。

农村住房建设开工前须签订施工合同（或协议），明确质量标准和保修责任。鼓励选用政府免费推广的“新关中民居”风格通用图集，选用通用图集建房的，可会同施工承建方（施工单位或乡村建设工匠）按照宅基地现状对房屋开间、进深和内部布局进行适当调整，但不得影响原有结构安全和整体建筑风貌。禁止超越批准面积或在批准范围内擅自加宽加高建设农村住房。

（七）建设过程监管。区县住房城乡建设主管部门组织流动抽查与定点检查，镇人民政府、街道办事处在建筑放样、基槽验收、主体封顶等关键节点进行检查和现场指导，填写巡查监督记录表，经建房村民、承建方、镇街监管员、村级协管员四方现场签字后存档。检查时，工作人员有权进入现场、查阅资料、责令整改问题。

（八）安全管理规定。按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”的要求，产权人是第一责任人，定期开展安全自查。住房存在安全隐患的，须立即停止使用、撤离人员、张贴警示标识。镇人民政府、街道办事处可依法采取划定警示区、组织撤离、封锁危险场所、加固或拆除等相应措施。农村经营性自建房安全管理按照陕西省住房和城乡建设厅等16部门《加强经营性自建房安全管理实施细则》（陕建发〔2023〕1194号）相关规定执行。

（九）重要时间节点。宅基地批准后两年内未开工且无正当理由的，村集体可报请收回，但经镇人民政府、街道办事处同意延期的除外；经批准异址建设农村住房的，在新住房建成后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地交还村集体；申请时签署的承诺书未履行需承担经济和法律责任。

（十）违法违规处理。未取得乡村建设规划许可或未按许可规定建设的，镇人民政府、街道办事处依法责令改正，逾期不改可拆除；无相应资质设计施工、未按技术规定施工、使用不合格材料、擅自修改图纸的，区县住房城乡建设主管部门责令停止、限期整改；政府工作人员违规审批、失职渎职的，依法追究责任，构成犯罪的追究刑事责任。

（十一）鼓励和保障政策。镇人民政府、街道办事处提供“新关中民居”风格图集，方便参考选用；区县住房城乡建设、人力资源社会保障主管部门免费培训乡村建设工匠，提升施工水平；对符合危房改造政策的农村低收入群体，按程序及时纳入住房安全保障支持范围；鼓励依法盘活利用农村闲置住房发展民宿、乡村旅游等新业态，但转经营前须确保安全。

（十二）《细则》施行时间。《细则》自2026年8月1日起施行，有效期5年。群众可到属地镇人民政府、街道办事处政务服务窗口咨询，也可向本村集体经济组织、村民委员会咨询办理事宜。